Playa de San Lorenzo. Gijón, Asturias. Imagen: (c) V. Yepes
Seguimos con los posts relacionados con el turismo y las playas. 33 es un número mágico por muchos motivos, y hemos querido recoger aquí 33 criterios exigibles a una playa de uso público que pretenda ser excelente, aunque seguro que existen más criterios o ideas que se nos quedan en el tintero. Resulta evidente que estos criterios sólo se aplicarían a las playas turísticas de uso masivo, soportes de la actividad turística.
Es muy importante dejar claro que una playa es un sistema de tal relevancia respecto a la biodiversidad que, cualquier medida para preservar las playas naturales siempre será necesaria y prioritaria. Aquí hablamos, por tanto, de las playas ya antropizadas, dejando abierto el debate para los criterios necesarios en la preservación de playas dentro de espacios naturales protegidos.
La Caleta, Cádiz. Imagen: (c) V. Yepes
A continuación se relacionan, a modo de ejemplo y sin pretender ser exhaustivos, una batería de características que, en las playas turísticas de carácter masivo, constituyen elementos que proporcionan calidad de servicio a los usuarios.
Junto a la playa de San Lorenzo (Gijón). Fotografía de Víctor Yepes
Que estamos en crisis, creo que a estas alturas no hay quien lo dude. La forma en que vamos a salir, falta por verla. Aunque parece muy posible que nuestra mejor baza, el turismo, puede ser de mucha ayuda. Vaya por delante que lo que vamos a comentar a continuación sólo tiene sentido si se aplica a las playas ya antropizadas, protegiendo a ultranza todas aquellas que resulten naturales o espacios protegidos.
En España nadie duda de la trascendencia social y económica del turismo. Se ha convertido en una parcela económica de primer orden basada fundamentalmente en la explotación de la zona costera, y en particular de sus playas. Algunas cifras son realmente elocuentes (ver Yepes, 2002a,b): tres cuartas partes de los europeos que visitan España vienen motivados por el clima y las playas, el 90% de las plazas hoteleras no urbanas se encuentran en el borde litoral, algunas playas de uso masivo como las de Benidorm proporcionan ingresos anuales superiores a los 12.000 €/m2. Este municipio, cuyo litoral funcionalmente útil no supera los 5 km de largo, aporta casi dos terceras partes de las pernoctaciones hoteleras que realiza la clientela española en los establecimientos de la Comunidad Valenciana, proporción que en el caso de los extranjeros alcanza al 94%.
Por tanto, las playas no sólo constituyen espacios relevantes desde el punto de vista medioambiental y de protección costera, sino que suponen el soporte de la actividad económica de muchas familias en nuestro país. Continue reading “¿Son todas las playas útiles para el uso turístico?”→
Resulta evidente que una acertada normativa que sea capaz de conjugar el respeto medioambiental y el desarrollo sostenible de una zona tan frágil y con tantos usos como es la franja costera requiere de una profunda reflexión por parte de todos los agentes implicados. En este post traigo a colación uno de los problemas que más quebraderos de cabeza están causando a los municipios turísticos costeros, y es el problema del balizamiento de las playas para proteger a los bañistas de otros usos como los deportivos o de otro tipo que todos los años traen numerosos accidentes. En estas líneas se recogen partes de las ideas que expusimos en su momento sobre este tema (Yepes y Medina, 1997).
Playa de Calpe (Alicante) con el Peñón de Ifach al fondo. Imagen: (c) V. Yepes
La importancia económica de las playas no sólo es un hecho relevante en España sino que también lo es otros países (Houston, 1996). Datos referidos a la Comunitat Valenciana indican que cada metro cuadrado de playa útil produce por encima de 700€ al año contando el gasto total generado por los turistas que se desplazan a su litoral, cifra que contrasta con los 3€/m2 anuales que genera la economía valenciana en su totalidad. En casos extremos como el de Benidorm, este valor se multiplica por 17 (Yepes, 2002). A ello hay que sumar la escasez de la superficie útil de las playas urbanas que permiten el uso turístico masivo, pues éstas suponen apenas un 0.001% de la superficie nacional, pero proporcionan más del 10% de la renta (Iribas, 2002). Todo ello, sin olvidar la relevancia que tienen las playas desde el punto de vista medioambiental y de protección costera. Continue reading “La importancia de las playas y su gestión turística”→
En diversos medios de comunicación aparecen noticias de municipios costeros que, por razones ambientales, han decidido reducir drásticamente el gasto destinado a la limpieza de las arenas de las playas, con opiniones encontradas al respecto. ¿Qué se puede decir al respecto de este tema? ¿Se trata de aprovechar la coyuntura económica para reducir costes? ¿Afectará esta medida a la calidad percibida por el turista? ¿Será el turismo uno de los pocos motores que le quedan a España para salir de esta crisis tan profunda en la que vivimos? ¿Cómo se pueden hacer mejor las cosas? A continuación exponemos algunos datos y argumentos que tratan de poner cierto orden en este tema.
Este post pretende difundir cierto conocimiento sobre la inicidencia que tiene la náutica recreativa sobre las praderas de Posidonia oceanica. Los efectos y las posibles soluciones se estudiaron en diversas publicaciones en las que he participado (Esteban y Yepes, 2004, 2005). Y aunque ahora la crisis económica parece haber relegado ciertos problemas, no está de más recabar algunas reflexiones en torno a problemas como éste que, desde el punto de vista ingenieril, pueden tener solución.
Las praderas de Posidonia oceanica constituyen un ecosistema litoral de una riqueza excepcional y de una importancia considerable. Es una fanerógama marina endémica del mar Mediterráneo, de enorme importancia para el ecosistema marino, debido a que sus hojas y rizomas ofrecen un hábitat adecuado para el desarrollo de gran número de especies. Sólo en el litoral mediterráneo ibérico se calcula una extensión de praderas marinas de unos 3551 km2. En el caso español, esta especie vegetal es muy abundante y extensa en las provincias de Alicante, Murcia y Almería, así como en las islas Baleares. Conocidos popularmente como “algares” o “algueros”, estas praderas ocupaban hasta hace poco menos de cinco décadas grandes extensiones de fondo marino. Continue reading “Náutica y Posidonia oceanica, ¿enemigos irreconciliables?”→
El turismo litoral constituye una actividad de gran trascendencia social y económica en España que se apoya en recursos naturales críticos como la arena de las playas y el espacio litoral. Este espacio costero está sometido a una gran presión por parte de distintos usos, lo cual requiere una adecuada ordenación territorial y urbana que permita mantener a largo plazo todas las actividades (Yepes, 2012). Estas consideraciones adquieren una relevancia especial en el caso del turismo, donde la pérdida de atractivos y el deterioro paisajístico y medioambiental pueden socavar las razones por las cuales se producen los flujos de visitantes. A ello se añadiría cierta madurez en el producto masivo e indiferenciado de “sol y playa” que precisa adaptarse al nuevo consumidor, más informado y exigente, proclive a hacia un turismo alternativo y medioambientalmente sostenible.
La presión urbanística generalizada del territorio costero, sin embargo, no se puede atribuir exclusivamente al turismo. De hecho, uno de los problemas fundamentales para el sector es la reducción de la dimensión turística de los destinos litorales a favor de actividades como la segunda residencia y la construcción, que son sectores menos innovadores y más consumidores de territorio que los propios servicios turísticos. Así, algunas estimaciones realizadas en la Comunitat Valenciana cifran en más de 2 millones las plazas de potencial uso turístico, alojándose una quinta parte de los turistas extranjeros en viviendas de su propiedad (ver Yepes y Medina, 2005). Estas aglomeraciones de viviendas más o menos vacacionales conforman auténticos paisajes suburbanos ante los que sólo es posible responder con una adecuada transformación urbanística y de ordenación del territorio. Gartner (1987) ha estudiado los impactos ambientales que generan este tipo de alojamientos.
El verdadero problema no es que el turismo se constituye como un auténtico depredador de territorio costero. Realmente el uso del espacio litoral con fines turísticos puede formularse bajo dos modelos que son divergentes: la gestión o la venta del territorio (ver Yepes y Medina, 2005). El primero, representado por una demanda con una estancia media reducida, alojada en hoteles o apartamentos de alquiler y con una tendencia alta en el gasto, estaría representado por una estructura urbana de alta concentración y densidad. La venta del territorio con fines residenciales albergaría una demanda de estancias elevadas, con viviendas unifamiliares en propiedad, con bajas tendencias en el gasto y donde la trama urbana típica sería la urbanización. En la Tabla 1 se representan algunas características de estos modelos. El paradigma del primer caso sería Benidorm (Claver et al., 2007) y Torrevieja del segundo (Casado, 1999; Vera e Ivars, 2003).
Tabla 1: Características principales de la demanda (Fundación Cavanilles de Altos Estudios Turísticos, 1995).
Concepto
Turistas
Veraneantes
Residentes
Estancia media
15 días o menos
Hasta dos meses
Más de dos meses
Tipo de alojamiento
Hoteles, campamentos de turismo o apartamentos de alquiler
Apartamentos y viviendas unifamiliares generalmente de su propiedad y menos de alquiler
Viviendas unifamiliares de su propiedad
Tendencia al gasto de la demanda
Alta
Moderada
Baja
Estructura urbana
Modelos urbanos de alta concentración y densidad
Tramas rurales densas y alguna urbanización
Urbanizaciones y alguna trama rural densificada
Estacionalidad
Baja
Elevada
Nula
Población
Joven en crecimiento
Estabilizada con tendencia al envejecimiento
Envejecida
Dinamismo empresarial
Alto
Bajo
Inexistente
Benidorm, con apenas cinco kilómetros de litoral funcionalmente útil, aporta casi dos terceras partes de las pernoctaciones hoteleras de los españoles en los establecimientos de la Comunitat Valenciana, alcanzando el 94% de las de los extranjeros. Este municipio representa casi el 40% de todas las plazas hoteleras de la Comunidad Valenciana. La capacidad alojativa total del municipio supera las 200 mil plazas, de las cuales, dos terceras partes corresponden a alojamientos en viviendas de potencial uso turístico. Además, es uno de los pocos destinos turísticos mundiales donde se ha conseguido romper la estacionalidad veraniega (Curtis, 1997). En cambio, Torrevieja no alcanza el 2% de las plazas hoteleras regionales, sin embargo su capacidad alojativa supera las 225 mil plazas, de las cuales algo más del 2% son plazas turísticas regladas. La ocupación media en las viviendas de segunda residencia raramente supera el 30% anual.En cuanto al gasto medio por turista, éste no está determinado por su nivel de renta. El gasto disminuye si aumenta la estancia media. Asimismo, la industrialización del proceso turístico básico (transporte, alojamiento y manutención) conduce a un menor coste y ello favorece el gasto extra en oferta complementaria. Un gasto de un turista es aproximadamente 1.6 veces mayor que el de los veraneantes.
Playa norte de Peñíscola (Castellón). Fotografía: V. Yepes.
Un cliente hotelero que utilice una instalación urbana requiere aproximadamente 14 veces menos suelo bruto que el que necesita el habitante de una vivienda unifamiliar en una urbanización. Además, el uso turístico intensivo del territorio presenta un consumo de agua por persona y día cuatro veces menor, las redes de agua potable presentan menores pérdidas, se depura una proporción mayor de aguas residuales, se consume menor energía por persona y día en el alumbrado y tienen una proporción netamente inferior de suelo asfaltado por persona (Generalitat Valenciana, 2002).
En este sentido, según cálculos realizados por la Junta de Andalucía (2000), una misma porción de suelo litoral dedicado a uso hotelero generaría ocho veces más empleo y doce veces más renta que si se destina a segunda residencia. A ello se añadiría que el uso residencial sólo genera beneficios apreciables durante la construcción, de lo que se deriva su necesidad intrínseca de ampliar constantemente la “frontera productiva” de la urbanización y edificación, en un proceso continuado de consumo de nuevos suelos para mantener la rentabilidad de las empresas implicadas (Fernández-Tabales, 2004).
Al margen de ciertas consideraciones sobre el contenido turístico real del parque de viviendas de segunda residencia, su desmedido crecimiento plantea problemas territoriales que afectan al conjunto del sector turístico. Por un lado el uso extensivo del territorio desgasta recursos naturales sobre los que se fundamenta la actividad turística (suelo, agua y paisaje, principalmente) y por otro ejerce una competencia directa sobre los hoteles y otras formas de alojamiento turístico al ocupar la mayoría de lugares idóneos para su establecimiento.
Todos los datos anteriores apuntan a una mayor eficiencia ecológica y de uso territorial de los modelos de gestión turística intensiva del territorio, siempre que no se supere su capacidad de carga (Pereira, 2002). De hecho, y aunque el modelo turístico de Benidorm no es exportable sin más a otras zonas, la rentabilidad económica y social que genera toda la actividad turística de la Comunitat Valenciana sólo necesitaría de un equivalente a un máximo de 20 km de litoral de este modelo de gestión. Como contrapartida el resto del territorio podría reservarse para otros usos. Evidentemente, esta propuesta sólo pretende manifestar las diferencias de los diferentes modelos de desarrollo turístico.
REFERENCIAS
CASADO, M.A. (1999). «Socio-demographic impacts of residential tourism: a case study of Torrevieja, Spain», International Journal of Tourism Research, núm. 1 (4), pp. 223-237.
CLAVER, E.; MOLINA, J.F.; PEREIRA, J. (2007). «Competitiveness in mass tourism», Annals of Tourism Research, núm. 34 (3), pp. 727-745.
CURTIS, S. (1997). «Rejuvenating holiday resorts. A Spanish case study», Travel & Tourism Analyst, núm. 2, pp. 77-93.
FERNÁNDEZ-TABALES, A. (2004). «Turismo y ordenación del territorio», Quaderns de Política Econòmica, núm. 7, pp. 36-47.
FUNDACIÓN CAVANILLES DE ALTOS ESTUDIOS TURÍSTICOS (1995). Bases para la redacción del Plan de los Espacios Turísticos de la Comunidad Valenciana, Alicante, 234 pp.
GARTNER, W.C. (1987). «Environmental impacts of recreational home developments», Annals of Tourism Research, núm. 14 (1), pp. 38-57.
GENERALITAT VALENCIANA (2002). Libro blanco de la costa valenciana, Valencia, Ed. Dirección General de Puertos y Costas, 262 pp.
JAMES, R.J. (2000). «From beaches to beach environments: linking the ecology, human-use and management of beaches in Australia», Ocean & Coastal Management, núm. 43, pp. 495-514.
JUNTA DE ANDALUCÍA (2000). Plan de ordenación del territorio del litoral occidental de Huelva. Informe específico sobre turismo, Sevilla, Ed. Consejería de Obras Públicas y Transportes.
PEREIRA, C. (2002). «Beach Carrying Capacity Assessment: How important is it?», Journal of Coastal Research, núm. SI 36, pp. 190-197.
VERA, J.F.; IVARS, J.A. (2003). «Measuring Sustainability in a Mass Tourist Destination: Pressures, Perceptions and Policy Responses in Torrevieja, Spain», Journal of Sustainable Tourism, núm. 11 (2-3), pp. »,181-203.
YEPES, V. (2012). «Sistemas voluntarios de gestión de playas de uso intensivo». En: Rodríguez-Perea, A., Pons, G.X., Roig-Munar, F.X., Martín-Prieto, J.Á., Mir-Gual, M. y Cabrera, J.A. (eds.). La gestión integrada de playas y dunas: experiencias en Latinoamérica y Europa: Mon. Soc. Hist. Nat. Balears, 19: 61-76. ISBN: 978-84-616-2240-5. Palma de Mallorca.
YEPES, V.; MEDINA, J.R. (2005). «Land Use Tourism Models in Spanish Coastal Areas. A Case Study of the Valencia Region», Journal of Coastal Research, núm. SI 49, pp. 83-88.
En posts anteriores hemos destacado la importancia de la calidad de un proyecto de construcción, los costes de explotación y mantenimiento o del despilfarro en las obras. Aquí vamos a comentar algunos aspectos relacionados con una tipología concreta. Se trata de una infraestructura que, con mayor o menor fortuna, todos hemos utilizado, pero que menos han tenido la oportunidad de diseñar. Podemos, por tanto, realizarnos la siguiente pregunta: ¿qué es la calidad de diseño en un hotel? ¿Qué deberíamos hacer para que el proyecto de un hotel realmente tuviese en cuenta las necesidades de los clientes?
La calidad de diseño de un sistema hotelero se establecería a través de las siguientes fases:
Identificación de las necesidades de los distintos segmentos de mercado. No se debe proyectar un hotel como un edificio a imagen del arquitecto o del propietario, debe serlo a gusto del huésped buscado.
Elaborar un producto -instalaciones hoteleras- acorde a dichas necesidades, desarrollando las especificaciones de un proyecto factible, que lleven a la satisfacción de cliente -tanto interno como externo- y a la eficiencia económica. De las múltiples opciones se elegirá aquella que minimice los costes globales a lo largo de la vida del hotel. Técnicas como el “análisis del valor” deben desechar componentes del diseño que no proporcionen valor añadido al cliente. Esta implicación siempre obliga al estudio de varias soluciones alternativas. Continue reading “¿Cómo podríamos diseñar un hotel con “calidad”?”→
En varios artículos anteriores se ha comentado la importancia de las playas, su zonificación, algunos criterios para su excelencia y otros aspectos medioambientales. Todos estos comentarios se refieren a las playas turísticas de uso masivo, y no a las playas naturales protegidas, que deben tener un tratamiento totalmente diferenciado. En esta ocasión vamos a recoger información dispersa que existe sobre el régimen de utilización de las playas, pues si bien existe un Reglamento de Costas que desarrolla la ley de 1988 en España, también es cierto que existe información dispersa que también consideramos de interés a la hora de planificar los usos de las playas. Hemos puesto en el apartado de referencias algunos documentos que consideramos de interés a este respecto. Espero que os sea útil.
La playa constituye uno de los activos medioambientales más importantes de los recursos costeros. Es un bien económico escaso, complejo e irreproducible, un elemento natural, un espacio de equilibrio ecológico y ambiental, frágil en sí mismo. No sólo acostumbra a ser la base de la actividad turística, de especial relevancia en muchos países, sino que es soporte de una gran riqueza biológica y es un instrumento eficaz a la hora de llevar a cabo una política de protección de costas.
El régimen de utilización de las playas según el Reglamento de Costas.
El régimen de utilización de las playas está recogido en detalle en el Reglamento de 1989 que desarrolla la Ley de Costas (en adelante RC-89), que establece es sus artículos 64 a 70, las siguientes limitaciones:
Las instalaciones que se ubiquen en las playas serán de libre acceso público, salvo que por razones de policía, de economía u otras de interés público, debidamente justificadas, se autoricen otras modalidades de uso. Las edificaciones de servicio se ubicarán preferentemente fuera de la playa, sobre el paseo marítimo o los terrenos colindantes. Cuando no fuera posible, se podrán situar adosadas al límite interior de la playa.
Las concesiones y autorizaciones de ocupación del dominio público por establecimientos expendedores de comidas y bebidas al servicio de la playa, ocuparán una extensión máxima de 150 m2, si las instalaciones son fijas, de los cuales 100, como máximo serán cerrados, situándose con una separación mínima de 200 m de otras similares, tanto si están en el dominio público como si se encuentran en la zona de servidumbre de protección. Las desmontables ocuparán como máximo 20 m2 y se colocarán con una separación mínima de 100 m de cualquier otra instalación fija o desmontable.
Todas las conducciones de servicio deberán ser subterráneas y existirá un sistema de saneamiento que garantice la eliminación de las aguas residuales, así como la ausencia de malos olores. Nunca se permitirán sistemas de drenaje o absorción que puedan afectar a la arena de las playas o a la calidad de las aguas de baño.
Tampoco se permitirá, salvo imposibilidad material debidamente justificada, la existencia de tendidos aéreos paralelos a la costa.
La ocupación de la playa por instalaciones de cualquier tipo, incluyendo las correspondientes a servicios de temporada, no podrá exceder, en conjunto, de la mitad de la superficie de aquélla en pleamar (45% en la OIB-94, sin tener en cuenta, para el cálculo de esta superficie, los terrenos dunares). La distribución de tales instalaciones se establecerá por la Administración autonómica competente en materia de ordenación del litoral o, en su defecto, se realizará de forma homogénea a lo largo de la playa.
Quedarán prohibidos el estacionamiento y la circulación no autorizada de vehículos, así como los campamentos y acampadas. Dichas prohibiciones se aplicarán a todo el dominio público marítimo-terrestre, salvo la de estacionamiento y circulación de vehículos, que afectará solamente a las playas.
Cuando no exista planeamiento, la ocupación de la playa por instalaciones y servicios de temporada deberán:
a) Dejar libre permanentemente una franja de 6 m como mínimo, desde la orilla en pleamar.
b) Las longitudes de los tramos libres de ocupación deberán ser, como mínimo, equivalentes a las que se prevé en explotación, sin que estas últimas puedan superar los 100 m, salvo que la configuración de la playa aconseje otra distribución.
c) Las zonas de lanzamiento y varada de embarcaciones se situarán preferentemente en los extremos de la playa o en otras zonas donde se minimice su interferencia con otros usos comunes y en conexión con los accesos rodados y canales balizados.
El Tribunal Constitucional dejó sin contenido ciertos artículos que tienen que ver con la gestión y explotación de las playas, que si bien se eliminaron de la competencia estatal, no se han atribuido a ninguna otra administración. Los artículos 71-74 del Reglamento, que desarrolla el artículo 34 de la LC-88, dictaban normas sobre la utilización y la explotación de las playas. Quedan, pues, sin regular aspectos tales como la localización de infraestructuras e instalaciones, el régimen de utilización de las playas, la seguridad humana en los lugares de baño y demás condiciones generales sobre uso de aquéllas y sus instalaciones, etc. No obstante lo anterior, para que el citado uso se realice en las condiciones debidas, la LC-88 establece que la competencia municipal abarca la vigilancia del cumplimiento de las normas e instrucciones dictadas por la Administración del Estado sobre salvamento y seguridad de las vidas humanas, lo que no deja de significar una importante carga en los presupuestos municipales.
El régimen de utilización de las playas según otras normas y recomendaciones.
Otras normas inciden en la planificación del régimen de utilización de la playa. Algunas de ellas permanecen vigentes por no haber sido derogadas expresamente ni entrar en contradicción con otras de rango superior. Otras, aún no siendo de obligado cumplimiento, pueden ayudar a la ordenación de los usos. Se van a repasar algunas de ellas en lo aplicable a la utilización turística de la playa.
La Orden Ministerial de 31 de marzo de 1976 (Ministerio de Gobernación) incidía en las condiciones que debían cumplir los establecimientos de comidas o bebidas situados en playas, vías públicas y lugares de esparcimiento. A parte de características técnicas sobre condiciones de explotación, de uso, etc. cabe destacar la prohibición de eliminación de residuos a partir de fosas sépticas construidas en el dominio público de las playas. No se podrán ubicar estos establecimientos en las zonas activa y de reposo de las playas.
La Orden de la Dirección General de Puertos y Costas de 21 de julio de 1986 trata de las normas para el establecimiento, delimitación y explotación de los servicios de temporada. Algunas recomendaciones interesantes desde el punto de vista de la zonificación son las siguientes:
Dejar pasos libres perpendiculares a la orilla con una anchura mínima de 3 m, en prolongación de cada acceso público y también cada 30 m como máximo en el sentido paralelo y perpendicular a la orilla.
Las zonas de toldos (sombrillas) y hamacas (tumbonas) en régimen de alquiler no deberán superar el 50% del total de la superficie de la playa. La zona náutica, para varada de embarcaciones, etc., no ocupará más de un 10% del total.
Todos los servicios serán públicos, no permitiéndose las acotaciones de espacio de paso público.
Todas las instalaciones serán desmontables, incluso sus cimentaciones, que serán prefabricadas.
Los establecimientos expendedores de bebidas deberán disponer de aseos, evacuando satisfactoriamente las aguas residuales, y nunca almacenándolas. Su emplazamiento será junto al borde interior de la playa y en todo caso a más de 20 m de la orilla en pleamar.
En zona de toldos o sombrillas y tumbonas, deberán disponerse éstas de forma paralela a la orilla. Cada dos filas deberán dejarse un paso libre de 3 m mínimo.
La Generalitat Valenciana aprobó el 26 de febrero de 1986 las “Normas Generales para el establecimiento de servicios de temporada en las playas de la Comunidad Valenciana” (RCV-87) que venían a establecer subsidiariamente condiciones de uso y explotación en ausencia de Planes de Ordenación de las playas. Podemos destacar las siguientes normas, que afectan a la ordenación y uso de las playas, en aquello que no contradice la vigente LC-88:
No se permite el vallado o acordonamiento que impida el libre paso a las instalaciones.
Los umbráculos o sombrajos tendrán una altura de 2,50 m siendo su cubierta de material perfectamente labrado y trabajado, proscribiéndose el empleo de materiales de desecho.
Se permite evacuar las aguas residuales de los merenderos a depósitos estancos de almacenamiento, con vaciados periódicos y evacuación al alcantarillado municipal. Deberán desmontarse al término de la autorización.
Cada titular de servicios de temporada o permanentes tendrá a su cargo la limpieza de la zona que se le señale por el Ayuntamiento.
Se dispondrán en número suficiente papeleras, separadas un máximo de 100 m, dotadas de soporte y cierre hermético.
El servicio de retirada y recogida de basuras en las playas se hará antes de las 10 horas o después de las 20 horas.
Si en la playa desemboca alguna calle o acceso de peatones, quedará libre de instalaciones de cualquier tipo su prolongación, en toda su anchura y con un mínimo de 5 m.
Además de los pasos anteriores, cada 20 m se dejará un paso de un mínimo de 5 m de anchura, libre también de todo tipo de instalaciones.
La zona de reposo y activa se le asigna una distancia de 35 m desde la orilla.
En la zona de reposo, sólo se pueden instalar toldos y asientos (sombrillas, tumbonas, hamacas, etc.), así como embarcaciones deportivas en las zonas autorizadas.
Detrás de la zona de reposo se instalarán el resto de servicio de temporada, pudiendo utilizar las áreas sobrantes para juegos de playa.
Con carácter orientativo, la zona de reposo libre será el 40% del total, la de toldos y asientos de alquiler, del 40% y la zona náutica, del 20%.
Otras disposiciones más recientes como la OIB-94, obligatoria sólo en las Islas Baleares, nos aportan criterios generales que, son entre otros los siguientes (citaremos sólo los que no son reincidentes respecto a lo ya comentado):
En la zona activa sólo se permite la ubicación de concesiones náuticas o similares, siempre que no puedan ubicarse en otro lugar, sin exceder nunca el 10% de la longitud total de la playa. En la parte posterior a estas instalaciones y perpendicular a la zona de las mismas, existirá un recinto no ocupado igual a la menor de estas tres dimensiones: 20 m, el resto de la anchura total de la playa o el ancho de la zona activa.
En la zona de reposo sólo se permite la instalación destinada a la vigilancia de la playa.
Para fijar el número máximo de hamacas en la zona de reposo, una vez establecidos los recintos, se tendrán en cuenta los siguientes criterios: (a) la superficie ocupada por una hamaca estará entre 5 y 10 m2, (b) el número máximo de sombrillas autorizadas, con carácter general, estará entre la mitad y un cuarto del número de hamacas y (c) las sombrillas autorizadas serán, preferentemente, de tipo polinesio y se ubicarán con la separación suficiente para permitir una adecuada limpieza, y el tránsito y comodidad de los usuarios.
Las instalaciones fijas que no puedan situarse fuera del dominio público marítimo-terrestre, podrán situarse en la zona de espacios libres, siempre que no sea colindante con un terreno urbanizado en el que exista ya oferta del producto o servicio que se pretenda dar al usuario de la playa. En este espacio, la ocupación máximo de todas las instalaciones, incluidas las actividades deportivas y lúdicas autorizadas, no podrá ser superior al 50%.
Tanto las zonas de pasos peatonales como de accesos de servicio de limpieza de playas no estarán ocupadas.
Para las instalaciones fijas y desmontables la altura máxima será, con carácter general, de 3-5 m contados desde el solado hasta el punto más alto de la edificación, no computándose a estos efectos los elementos aislados que ocupen en planta una superficie inferior al 5% de la superficie total y se coloquen sobre la cubierta. No obstante, para las instalaciones fijas se podrá prever otra distinta, por causas excepcionales debidamente justificadas.
Los materiales empleados en las instalaciones estarán integrados en el medio natural y la tipología de las construcciones para edificios, balnearios, vestuarios, etc… será la tradicional dentro del estilo del entorno o ajustada a las ordenanzas municipales, aunque el gobierno autónomo puede establecer un modelo tipo en todas las construcciones.
Independientemente de estas recomendaciones, se podrían apuntar otras que ordenasen la playa y el paseo marítimo:
a) En la medida de lo posible, cada 100 m disponer de un acceso a la arena en forma de escaleras y rampas para minusválidos (Trapero, 1988). En estos accesos deberían instalarse las duchas o lavapiés y las unidades de papeleras. Cada 500-1000 m debería habilitarse un acceso para la maquinaria de limpieza.
b) Se instalarán pasarelas de madera, como mínimo cada 100 m, junto con las duchas o lavapiés, y que comunicarán el paseo marítimo con la zona activa. Cuando la afluencia sea elevada, la separación se reducirá a 20-50 m.
c) Se dispondrán de espacios suficientes para la maniobra de las máquinas de limpieza de playa, para no interferir ni dañar los elementos: juegos, pasarelas, duchas, lavapiés, etc.
d) Las áreas lúdicas y deportivas se instalarán preferentemente entre el paseo marítimo y la zona activa.
e) Debe dejarse un resguardo de 3 m entre cualquier elemento instalado en la playa y el pretil del paseo marítimo para permitir el trabajo de las máquinas de limpieza y retirada de arenas.
Referencias
TRAPERO, J.J. (1988). El paseo marítimo, elemento urbano y de defensa del litoral. Ciudad y Territorio, 76-2: 70-104.
YEPES, V. (2002). Ordenación y gestión del territorio turístico. Las playas, en Blanquer, D. (dir.): Ordenación y gestión del territorio turístico. Ed. Tirant lo Blanch. Valencia, pp. 549-579.
La atención a las distintas prioridades, necesidades y expectativas que pueda precisar un cliente cuando requiere los servicios de una instalación hotelera conduciría al diseño de un hotel distinto para cada uno de ellos. Se deben segmentar diversas tipologías de usuarios para decidir qué prestaciones o requerimientos deberán cubrirse antes de iniciar el diseño de una infraestructura de este tipo. La calidad de diseño estará guiada principalmente por el poder adquisitivo del mercado elegido. Si bien una mayor grado[i] o calidad de diseño puede implicar mayores costos -instalaciones de hoteles de 5 estrellas suponen mayores inversiones que otro de 3-, algunas instalaciones con costes mayores en su adquisición pueden reportar mejores prestaciones y a su vez menores costes de utilización, minimizando costes a largo plazo (Yepes, 1996).
Lo que sí es cierto es que si bien una buena calidad de diseño es decisiva para el comportamiento del producto -instalación hotelera-, no es suficiente para llegar a perfeccionar la satisfacción del cliente. No obstante, no se debe de menospreciar dicha faceta de calidad ya que compromete claramente aspectos tales como la duración de la propia instalación, su fiabilidad, su comodidad, ausencia de ruidos, características de intercambiabilidad, tiempos de espera y prontitud en el servicio, consumos energéticos y otros, que ponen en tela de juicio la satisfacción del usuario y la eficiencia económica de la empresa. Si bien en algún caso se pueden suplir ciertas deficiencias con la voluntad y buen hacer de los recursos humanos, las carencias de tipo estructural comprometen la competitividad y por tanto la viabilidad del negocio.
Hotel Rural Villa de Mestas (Cangas de Onís)
La calidad de diseño de un sistema hotelero se debería establecer a través de las siguientes fases (Yepes, 1996):
Identificar las necesidades de los distintos segmentos de mercado. Cualquier inversión en este sentido resulta altamente efectiva a la hora de buscar la satisfacción del cliente. No se debe proyectar un hotel como un edificio al gusto del arquitecto o del propietario, debe serlo a gusto del huésped buscado.
Elaborar un producto -instalaciones hoteleras- acorde a dichas necesidades, desarrollando las especificaciones de un proyecto factible, que lleven a la satisfacción de cliente -tanto interno como externo- y a la eficiencia económica. De las múltiples opciones existentes que cumplirían dichos objetivos, se elegirá aquella que minimice los costes globales a lo largo de la vida del hotel. Técnicas como el “análisis del valor[ii]” deben desechar cualquier componente de diseño que no proporcione valor añadido al cliente, reduciendo los costes al mínimo necesario. Esta implicación siempre obliga al estudio de varias soluciones alternativas.
Gran Hotel Bali (Benidorm)
Se hace evidente la necesidad de un equipo multidisciplinar para la realización del proyecto de un hotel. El nivel de calidad alcanzado por un grupo integrado de especialistas no tiene comparación con el mejor resultado conseguido por un solo profesional, el cual, hoy, por muy experto y dotado que sea, no tiene, materialmente, la posibilidad de seguir las numerosas innovaciones que están desarrollando de forma cada vez más acelerada. Profesionales tales como expertos en márketing turístico, en empresas turísticas y sistemas hoteleros, arquitectos, urbanistas, ingenieros, sociólogos, economistas, interioristas y otros permiten resultados capaces de optimizar la factibilidad del proyecto hotelero. Sistemas de gestión avanzados tales como la Gestión Integrada de Proyectos[iii]-Project Management-, permiten ventajas comparativas frente a otros sistemas de gestión en el diseño y construcción de proyectos complejos.
Las decisiones estratégicas a realizar son la localización del establecimiento, la categoría que se debe ofrecer, la dimensión que se ha de crear, los tipos de servicios que se ofrecerán, el equipamiento técnico a incorporar, la oferta complementaria a añadir y la imagen que se desea para el hotel.
El planteamiento del diseño de un sistema hotelero va a considerar siempre un doble aspecto: el técnico, para que el sistema proyectado preste su servicio en las mejores condiciones de costes y rentabilidad para la empresa; y el social de cara a satisfacer mejor las aspiraciones, condiciones y necesidades del personal, utilizando mejor los recursos humanos, y por supuesto de los clientes.
La localización de la producción turística va a ser fundamental para el éxito o fracaso de la empresa. La ubicación de una industria turística, productora de bienes y servicios como es un sistema hotelero, va a depender de la proximidad y coste de los factores productivos influyentes, de la existencia de transporte relativamente rápido de los bienes generados y de la población consumidora en población cercana. A pesar de ello, la producción de un sistema hotelero está basada fundamentalmente en el servicio, exigiendo poca materia prima elaborada para ser trasladada, el servicio hotelero se consume en el propio hotel, y por último, el turismo no ha de condicionar su demanda a la constituida por la población que habita en entorno. Sin embargo, los factores que sí son decisivos en la localización de un proyecto hotelero serán la existencia de una vía rápida y cómoda de comunicaciones -aeropuertos, autovías, etc.-, la existencia de un producto turístico ya consolidado, el mercado del suelo, un marco social estable y atractivo, etc.
A la hora de definir el proyecto hotelero, se decidirá la naturaleza del mismo. El producto podría definirse para la venta individual o colectiva a grupos de viajeros. Se debería decidir entre un sistema hotelero de alta calidad de imagen y contenido, o bien un hotel impersonal y para producción masificada. Un sistema que pudiera dar servicios al cliente sin tener que recurrir a “packages” o “for-taits”, o bien que pueda adquirir su servicio de forma unitaria o separada. Por último, el diseño hotelero puede definirse como diferenciado de los demás, o ser un proyecto estándar. Estos grupos de variables se podrían combinar entre sí, ya que en principio no existirían incompatibilidades de tipo técnico. Se puede definir un hotel para un uso colectivo, cuyos servicios se vendan en un paquete, en una instalación hotelera estándar y pensada para una producción masiva; aunque quizá no sea ésta la estrategia adecuada para la supervivencia de la empresa en determinadas zonas.
Otro de los condicionantes básicos de la calidad de diseño del hotel es la consideración funcional u organizativa del mismo. Todo el valor añadido que se proporciona al cliente viene determinado por procesos de producción de servicios. Debe por tanto estudiarse cómo se desempeñan los mismos de modo que las instalaciones que los cobijen proporcionen elevados rendimientos a los procesos, como forma de reducir costes. Se precisan estudios a nivel matricial de interrelaciones entre las actividades realizadas por los huéspedes, el personal de servicio, los espacios funcionales del hotel y sus flujos. Cualquier línea de producción debe ser funcional, es decir, con elementos cuyas prestaciones estén correctamente dirigidas a las exigencias del servicio.
En este sentido han de convivir las tres áreas funcionales de un hotel, es decir las comunes, residenciales y de servicio, de modo que se eviten cruces o interferencias entre ellas. Los circuitos de clientes y del servicio se deben de diferenciar evitando cruces y racionalizándose sus recorridos.
ACTIVIDAD DE LOS HUÉSPEDES
ACTIVIDAD DEL PERSONAL.
ESPACIOS.
Pedir información.
Dirección.
Recepción.
Reservar la habitación.
Administración.
Portería.
Tomar posesión de la hab.
Compras.
Habitación.
Reposar.
Comunicación a distancia.
Sala de estar.
Leer.
Recepción.
Espacio para leer.
Escribir.
Portería.
Espacio para escribir.
Dormir.
Transporte equipaje.
Bar (barra).
Beber.
Transporte personas.
Bar (mesas).
Comer.
Gobernanta.
Sala restaurante.
Usar el baño.
Limpieza.
Baño (habitación).
Desnudarse-vestirse.
Arreglo habitaciones.
Baño exterior.
Mirar la TV.
Guardarropa clientes.
Guardarropa.
Relacionarse.
Lavandería.
Sala TV.
Recibir.
Guardarropa lencería.
Espacio para conversar.
Divertirse.
Cocina.
Espacios para diversión.
Telefonear.
Servicio de mesas.
Espacios para deporte.
Eliminar residuos.
Bar.
Cabina telefónica.
Lavarse.
Evacuación basuras.
Caja
Lavar.
Almacén.
Garaje-aparcamiento.
Hacer deporte.
Mantenimiento.
Tiendas interiores.
Cuidarse.
Funcionamiento instalaciones.
Salas multifunción.
Hacer compras.
Función. servicios higiénicos.
Cafetería.
Estar.
Venta.
Grill.
Ir.
Asistencia deportiva.
Terrazas.
Transitar.
Animación.
Solarium.
Bañarse en la piscina.
Asistencia sanitaria.
Piscina.
Utilizar el gimnasio.
Asistencia clientes.
Esp. deportes interiores.
Dejar la habitación.
Jardín.
Pagar la cuenta.
Hall
TABLA. Actividades y espacios requeridos en un hotel. Adaptado de Buzzelli, 1985.
En cuanto a la calidad de diseño de las habitaciones, que es el lugar donde el cliente va a pasar más tiempo en relación al resto de instalaciones del hotel, se debe atender a los criterios de funcionalidad[iv], confort -tanto físico como psicológico- y estética, teniendo en cuenta siempre la optimización del coste. De hecho, debería ser obligado en la concepción de un hotel, integrar dentro del mismo proyecto el diseño arquitectónico y el contenido, la decoración e interiorismo de los diferentes habitáculos.
No deben olvidarse la necesidades del personal de servicio, ya que el trabajo humano es más importante en muchos aspectos que los aspectos físicos o infraestructurales. El diseño de un proyecto hotelero debe examinar las necesidades de alojamiento del personal, tanto dentro como fuera del hotel, las exigencias espaciales para el desempeño de las funciones cotidianas (comedor, sala de descanso, vestuarios, servicios higiénicos, etc.), así como otras demandas del servicio tales como equipamientos asistenciales y recreativos.
Es incluso, en esta fase de diseño, cuando se debieran plantear los criterios de adecuación de los resultados de los procesos que conforman la prestación de los productos/servicios hoteleros. El mayor o menor grado en el cumplimiento de los objetivos proyectados para el desempeño de una instalación hotelera y de los servicios prestados al cliente deben medirse para analizar y mejorar los procesos, dentro de una política de Mejora Continua en el seno de una empresa hotelera, que puede empezar a planificarse incluso antes de la existencia física del hotel. El diseño de estándares de calidad[v], tanto físicos como de servicio, permitirían adecuar -siempre que se analice cuidadosamente lo que requiere el cliente- el grado de cumplimiento entre lo que espera nuestro huésped y lo que realmente le ofrecemos. A nivel del proyecto de las instalaciones, un estudio claro de las especificaciones que se deben ofrecen al cliente permitirá una mejora sustancial de la calidad final del producto/servicio ofertado. No obstante, sería incorrecto circunscribir el concepto de Calidad al de “conformidad con especificaciones”, planteamiento técnico de Crosby de la empresa orientada al producto, ya que es claramente insuficiente para representar las responsabilidades de la empresa en la Gestión de la Calidad Total. Las “especificaciones” deben definirse como atributos de la Calidad entendida como “adecuada para el uso”.
Al mismo tiempo, estas condiciones deben proporcionar una estructura hotelera con unas características que garanticen el éxito comercial y optimicen la inversión. Éstas, según Doswell (Buzzelli, 1984), deben cumplir básicamente los siguientes requerimientos:
Atemporalidad: El devenir del tiempo no debe dar la sensación de envejecimiento. Esto significa que cualquier aspecto ligado a modas y estilos pasajeros debe ser evitado cuidadosamente.
Capacidad:Todos los elementos deben guardar, durante el período de uso previsto, una relación equilibrada entre utilización y volumen.
Compatibilidad:Todos los componentes se adecuarán al uso, tanto para los clientes como para el personal, y cada uno ha de ser compatible con los demás.
Gestionabilidad: Cada elemento del sistema hotelero debe facilitar las operaciones de contabilidad, gestión y control.
Continuidad: Cada elemento debe garantizar un buen nivel de resistencia y ser fácilmente substituible para evitar discontinuidad en el servicio.
Fiabilidad: Los equipos, las instalaciones, los elementos tecnológicos y decorativos, y los accesorios deben durar el tiempo de vida media y por tanto alcanzar un nivel justo de duración y resistencia.
Flexibilidad:Todas las partes del sistema deben ser flexibles, tanto en el uso como en el tiempo, para adaptarse a las posibles modificaciones de la organización productiva y modernización del hotel.
Seguridad e Higiene: Garantizar a los clientes y al personal todas las condiciones establecidas en la normativa correspondiente.
Mantenimiento:Todas las instalaciones deben ser accesibles, y a ser posible se debe evitar la necesidad de recurrir a técnicos muy especializados. Los elementos del sistema deben permitir con facilidad su desmontaje y su desplazamiento.
Movilidad:Todas las piezas deben ser desmontables, móviles y desplazables para garantizar las reparaciones y para permitir combinaciones. También se debe facilitar las operaciones de limpieza y conservación.
Protección:Deben existir condiciones que faciliten eficazmente la defensa ante agentes atmosféricos, niveles inoportunos de temperatura, insectos, radiaciones solares, humos, ruidos, olores, etc.
Sobriedad:Cada elemento debe proporcionar la producción económica de los servicios, no considerando aquellos que no aporten valor añadido al cliente.
Valor: Se elige cada componente respetando valores topes que garanticen una correcta amortización dentro de su límite de vida útil.
[i] El desequilibrio entre los deseos humanos y su nivel adquisitivo conduce a distintos “niveles de excelencia” de los productos y servicios. Cada uno de estos niveles sería un “grado”. Cada diferencia de “grado” sería una diferencia en “calidad de diseño”.
[ii] Se definiría “valor” como la relación entre la contribución de las funciones de un producto/servicio -en nuestro caso un hotel o parte de él- a la satisfacción de las necesidades de los usuarios y el coste necesario para conseguir dichas funciones. Véase LUQUE y CARVAJAL (1995).
[iv] No olvidar en este punto las necesidades de ciertos clientes con restricciones en cuanto a su accesibilidad, ya que pequeñas consideraciones a la hora de diseñar o remodelar la infraestructura hotelera simplifica y facilita enormemente el uso de las instalaciones por parte de este segmento de clientes.
[v] Un estudio con alto nivel de detalle sobre estándares de calidad físicos y de servicio fue desarrollado por la Consellería de Industria, Comercio y Turismo de la Generalitat Valenciana (1994). Véase también MEMBRADO, J. y MOLINA, F. (1995).
Referencias:
BUZZELLI, G. E. (1984): Manual de la Industria Hotelera: Proyecto, estructura y tecnología. Ediciones CEAC, Madrid.
HEREDIA, R. (1985). Dirección Integrada de Proyecto. Alianza Editorial, Madrid.
LUQUE, M.A. y CARVAJAL, R. (1995). Gestión del valor: integración de herramientas para la mejora de la calidad. Forum Calidad nº 62, pp 31-37, junio.
MEMBRADO, J. y MOLINA, F. (1985). Estrategias de Calidad Total para empresas hoteleras. Ponencias VI Congreso Nacional de la Calidad, pp. 153-162. Ediciones Gestión 2000, Barcelona.
YEPES, V. (1996). Calidad de diseño y efectividad de un sistema hotelero. Papers de Turisme, 20: 137-167.
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