promotor – El blog de Víctor Yepes

Conceptos básicos sobre proyectos de construcción

A continuación, presentaré algunos conceptos fundamentales relacionados con los proyectos de construcción. Es importante tener en cuenta que estas definiciones pueden variar en otros países o recibir nombres distintos. Además, en España, muchos de estos conceptos están específicamente vinculados a proyectos de ingeniería civil.

ESTUDIO PREVIO

Se trata de un trabajo que expone un problema específico, analiza su alcance, plantea los recursos y necesidades necesarios, así como sus características y circunstancias. Además, establece las consideraciones que permiten abordar las diversas soluciones posibles, haciendo hincapié principalmente en la viabilidad técnico-económica de dichas soluciones.

ANTEPROYECTO

Se trata de un conjunto ordenado de documentos cuya finalidad es proporcionar una orientación para la redacción de uno o varios proyectos. Estos documentos definen y determinan de manera precisa las características básicas, al mismo tiempo que justifican el tipo de solución a adoptar. El objetivo es asegurar que, en caso de que se desarrollen varios proyectos, sean coherentes entre sí y estén alineados con la concepción general del anteproyecto.

PROYECTO

Se trata de un conjunto ordenado de documentos que describen, definen, justifican, condicionan y valoran la realización de una obra material o un servicio. Su objetivo principal es producir un resultado útil. Estos documentos son el medio necesario e imprescindible para llevar a cabo la ejecución de la obra, de manera que el resultado final coincida con lo previsto al proyectarse.

OBRA COMPLETA

Todo proyecto debe constituir una obra completa, es decir, debe estar diseñado de manera que pueda ser entregado para su uso general sin perjuicio de ampliaciones posteriores. Para cumplir con este objetivo, el proyecto debe incluir todos y cada uno de los elementos necesarios para su utilización.

PROYECTISTA

Se refiere a una persona física con la titulación apropiada y suficiente, que se encarga de desarrollar la totalidad o una parte del proyecto y asume la responsabilidad de la labor realizada.

DIRECTOR DEL PROYECTO

Se trata de una persona física con la titulación adecuada y suficiente, que se encarga de la planificación, dirección, coordinación, supervisión y verificación del desarrollo del proyecto que se le ha asignado, asumiendo la responsabilidad exclusiva del mismo.

DIRECCIÓN FACULTATIVA O DIRECTOR DE LA OBRA

Se refiere a una persona física con la titulación adecuada y suficiente, que tiene la responsabilidad directa frente al promotor de garantizar la correcta ejecución de la obra. Su función principal es comprobar y supervisar el proceso de ejecución de la obra.

CONTRATISTA

Se trata de la parte contratante que asume la responsabilidad de llevar a cabo la ejecución de la obra planificada, siguiendo las condiciones estipuladas en el contrato de ejecución de obra o escritura correspondiente.

REPRESENTANTE DEL CONTRATISTA

Se trata de una persona específicamente designada por el contratista para actuar como su representante durante todo el proceso de ejecución de la obra. Su función principal es mantener una comunicación constante con la dirección facultativa y el promotor en todos los aspectos relacionados con la obra.

CONSTRUCTOR

Se trata de una persona física o una empresa constructora designada por el contratista para llevar a cabo la ejecución de la obra, siguiendo el proyecto redactado y las condiciones establecidas en el contrato de ejecución.

JEFE DE OBRA

Se trata de un profesional con conocimientos prácticos y técnicos en obras, designado por el constructor para llevar a cabo la ejecución de la obra. Esta persona asume la responsabilidad de garantizar la correcta ejecución de la obra, siguiendo el proyecto y las instrucciones proporcionadas por escrito por la dirección facultativa. En algunos casos, puede requerirse una titulación adecuada acorde al tipo de obra que se va a ejecutar.

PERSONAL NO OPERARIO

Se refiere a aquellos que no participan directamente en la ejecución de las distintas unidades de obra. Esto incluye funciones como jefe de obra, ayudantes, encargados, capataces, almaceneros, listeros, vigilantes, topógrafos, delineantes, personal administrativo, entre otros.

Esta obra está bajo una licencia de Creative Commons Reconocimiento-NoComercial-SinObraDerivada 4.0 Internacional.

Consideraciones sobre el estudio de soluciones de un proyecto

El organismo promotor de un proyecto es el responsable de la financiación de una obra, sus gastos operativos y la comercialización de productos. Es el promotor quien debe considerar estos factores en función de los resultados del estudio técnico-económico previo, crucial para decidir si la realización del proyecto cumplirá con sus objetivos. Por lo tanto, el proyectista debe centrarse, cuando redacta un proyecto, en la implementación y ejecución eficiente de la obra de acuerdo con su finalidad y forma de explotación. Para ello, es fundamental que se realice un análisis detallado de viabilidad antes de redactar el proyecto para asegurarse de que se alcanzan los objetivos establecidos.

Es responsabilidad del proyectista considerar el problema en su totalidad y proponer múltiples soluciones, eligiendo la más adecuada con justificación. Por lo tanto, es fundamental que el estudio de soluciones sea fiable para garantizar la calidad del proyecto y minimizar las desviaciones entre la idea inicial del promotor y la realidad. En este proceso, el proyectista debe aprovechar su conocimiento técnico y creatividad, considerando los objetivos del proyecto, necesidades, recursos y medios disponibles. Este enfoque asegura el éxito del proyecto y satisface los requisitos del promotor.

El estudio de soluciones implica que el proyectista considere todas las posibilidades y las desarrolle de manera breve pero fundamentada, estableciendo un criterio de comparación. El objetivo es encontrar la solución óptima en términos técnicos, de coste y plazo de ejecución, así como en la facilidad y menor coste de conservación de la obra, mediante una evaluación uniforme de las ventajas e inconvenientes de cada opción. Es importante que se evalúen todas las posibilidades de manera exhaustiva para determinar la mejor solución.

Los factores a considerar dependen de la naturaleza del proyecto, entre ellos: ubicación, topografía, geología, estudios previos y específicos, necesidades, recursos, limitaciones, impacto ambiental, estética, servidumbres, accesos y circulación interior, suministros, evacuación de aguas residuales, tipología estructural, materiales, vida útil, fraccionamiento y proceso constructivo. También se debe considerar el coste de la obra, el terreno, las obras auxiliares y la reposición de servidumbres, así como la facilidad y coste de la conservación.

Considerando la importancia de la ubicación, la funcionalidad y la tipología estructural en la toma de decisiones del proyectista, resulta apropiado distinguir entre diferentes términos según la opción que se considere. Así, se sugiere usar “alternativa” cuando se trata de la ubicación, “solución” cuando se refiere a la funcionalidad y “variante” cuando se aborda la tipología estructural o aspecto estético del conjunto o de alguna de sus partes. De esta forma, se establece una clasificación clara y precisa que permite abordar cada aspecto de manera adecuada.

Para clarificar las denominaciones mencionadas, se debe considerar que una alternativa puede desencadenar múltiples soluciones y, a su vez, cada una de ellas puede dar lugar a diversas variantes. Si la ubicación está predefinida o es única, se puede utilizar la denominación “solución” en lugar de “alternativa”, y la de “variante” en lugar de “solución”. En este caso, “alternativa” se reservaría para otras variables que generen posibilidades adicionales.

En la memoria del proyecto, el autor debe resumir cada opción considerada, incluyendo las bases del proceso y razonamiento empleado para su establecimiento, una descripción de las obras, su coste estimado y su plazo de ejecución. En los anejos correspondientes, se justificarán los aspectos mencionados en la memoria, incluyendo los cálculos, el proceso constructivo y el plan de obra, la relación de precios y el presupuesto orientativo para cada opción. Además, es importante incluir esquemas, croquis o dibujos que representen gráficamente la obra y reflejar los materiales previstos. En el anejo también se incluirá un resumen de las características principales de cada opción estudiada, así como sus ventajas e inconvenientes. Este resumen justificará la elección de la solución más idónea, que puede ser incluida en el mismo anejo o en un anejo independiente.

REFERENCIAS:

PELLICER, E.; YEPES, V.; TEIXEIRA, J.C.; MOURA, H.P.; CATALÁ, J. (2014). Construction Management. Wiley Blackwell, 316 pp. ISBN: 978-1-118-53957-6.

YEPES, V.; MARTÍ, J.V.; GONZÁLEZ-VIDOSA, F.; ALCALÁ, J. (2012). Técnicas de planificación y control de obras. Editorial de la Universitat Politècnica de València. Ref. 189. Valencia, 94 pp. Depósito Legal: V-423-2012.

YEPES, V. (2022). Gestión de costes y producción de maquinaria de construcción. Colección Manual de Referencia, serie Ingeniería Civil. Editorial Universitat Politècnica de València, 243 pp. Ref. 442.

YEPES-BELLVER, V.J.; ALCALÁ, J.; YEPES, V. (2022). Study of solutions for the design of a footbridge based on a hierarchical analytical process. 26th International Congress on Project Management and Engineering, AEIPRO, 5-8 de julio, Terrassa (Spain), pp. 512-524.

Esta obra está bajo una licencia de Creative Commons Reconocimiento-NoComercial-SinObraDerivada 4.0 Internacional.

El contrato de construcción de una obra

Para llevar a cabo cualquier actividad comercial o negocio, es imprescindible establecer un contrato. Tanto las entidades públicas como las privadas, que no cuentan con las capacidades, medios y procedimientos internos necesarios para construir, mantener, reparar o demoler infraestructuras, deberán contratar a terceros para realizar estas tareas, incluyendo su diseño y ejecución. Por lo tanto, un contrato de construcción se puede definir como un acuerdo legal entre dos partes que establece derechos y obligaciones, que se pueden hacer cumplir en los tribunales si es necesario. Para que un contrato de obra sea realmente efectivo, deben converger tres elementos que son fundamentales, el técnico, el administrativo y el jurídico. Debe manifestarse en términos de corresponsabilidades, que es lo que define la relación entre las partes implicadas.

Tradicionalmente, un contrato de obras involucra a dos partes: el promotor que desea construir, reparar o demoler la infraestructura y tiene los medios y métodos para pagar por ello; y el contratista (o empresa constructora adjudicataria) que posee los medios y métodos para construir la infraestructura por un precio acordado. No obstante, actualmente se aplican procedimientos de contratación alternativos que dependen de los agentes intervinientes. Entre ellos se pueden mencionar la contratación por lotes, el concurso de proyecto y obra, concesiones administrativas, dirección integrada de proyectos (o “project management”) y contratación llave en mano.

La base fundamental de cualquier relación contractual es el contrato en sí mismo. La oferta presentada por la empresa adjudicataria es considerada vinculante, pero antes de proceder a su formalización, es necesario enviar una carta de confirmación de la adjudicación del contrato a la empresa constructora seleccionada. Para que dicha adjudicación sea efectiva, debe ser formalizada mediante la firma del contrato. Desde un punto de vista legal, el contrato formal es un documento que vincula a dos partes: el promotor y el contratista, y debe contener la siguiente información esencial:

Los nombres y filiación del promotor y del contratista.
La fecha en que se firma el contrato.
La ubicación y naturaleza de los trabajos a ejecutar.
El presupuesto de adjudicación.
Los documentos contractuales, que incluyen la oferta presentada (junto con el programa de trabajos propuesto), los planos, el pliego de prescripciones técnicas particulares y los cuadros de precios.

Además de los datos básicos que deben incluirse en un contrato de ejecución de obra, las partes pueden añadir todos los detalles que consideren necesarios para dejar claros los términos del acuerdo. Esto puede incluir información sobre la obra en cuestión, así como las obligaciones y derechos de cada parte, los riesgos o situaciones especiales que pudieran presentarse, y la manera en que se deberán abordar y resolver dichas situaciones.

Al igual que ocurre con otros elementos de los documentos contractuales, existen formatos estándar disponibles, preparados por los promotores públicos, que pueden aplicarse a distintos tipos de documentos contractuales. Si alguna de las partes introduce enmiendas a las cláusulas del contrato, ambas deben estar de acuerdo con dichas modificaciones.

Existen dos tipos de contratos de obras: públicos y privados. En el caso de los contratos celebrados por las administraciones públicas, se deben ajustar a las disposiciones de la Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público y su reglamentación correspondiente, que se basa en las Directivas del Parlamento Europeo y del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/UE. La mayoría de los contratos de ingeniería civil se enmarcan en esta categoría debido a que los promotores suelen ser administraciones públicas. Por otro lado, en el sector privado, la contratación de obras se rige por el derecho civil y mercantil, y la mayoría de los contratos de edificación son privados debido a la naturaleza del promotor. A diferencia de los contratos administrativos, este tipo de contrato no requiere formalidades específicas y puede ser un intercambio de cartas entre las partes o incluso un acuerdo verbal. Sin embargo, para evitar posibles disputas en el futuro, es recomendable que incluso las obras más sencillas se formalicen mediante un contrato escrito.

Cuando un promotor necesita acordar la construcción de infraestructuras, existen cuatro enfoques posibles, independientemente del tipo de contrato:

Construcción por medios propios de la organización, ya sea una empresa privada o una administración pública.
Designación directa de una empresa constructora, aunque este procedimiento no es posible en la contratación administrativa, salvo en casos excepcionales.
Invitación a un número limitado de empresas constructoras, lo que equivale al “negociado” o “restringido” según los condicionantes, en la contratación administrativa.
Licitación del contrato mediante la publicidad adecuada, denominado “abierto” en la contratación administrativa.

Una administración pública puede referirse al Estado, a la Comunidad Autónoma, a la Diputación o al Ayuntamiento correspondiente, así como a organizaciones o entidades reguladas por la contratación pública. Cuando una administración pública realiza una contratación o intervienen fondos públicos, se aplican criterios de publicidad y libre concurrencia empresarial para garantizar la transparencia, objetividad e imparcialidad del proceso. Estos criterios se encuentran establecidos en la Ley 9/2017, por la que se transponen al ordenamiento jurídico español las Directivas del Parlamento Europeo y del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/UE.

Os paso algunos vídeos explicativos al respecto del contrato de obra de construcción.

Referencias:

PELLICER, E.; YEPES, V.; TEIXEIRA, J.C.; MOURA, H.P.; CATALÁ, J. (2014). Construction Management. Wiley Blackwell, 316 pp. ISBN: 978-1-118-53957-6.

YEPES, V. (2008). Site Setup and Planning, in Pellicer, E. et al.: Construction Management. Construction Managers’ Library Leonardo da Vinci: PL/06/B/F/PP/174014. Ed. Warsaw University of Technology, pp. 102-114. ISBN: 83-89780-48-8.

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